รับทำบัญชี.COM | การบันทึกบัญชีจำนองที่ดินกับธนาคาร?

จำนองที่ดิน

จำนองที่ดิน (Mortgage) เป็นการยืมเงินเพื่อซื้อหรือถือสิทธิ์ในที่ดิน โดยใช้ที่ดินเป็นทรัพย์สินประกันหรือค้ำประกันการยืมเงิน ในกรณีที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินยืมให้ครบตามข้อตกลงกำหนด ธนาคารหรือหน่วยงานการเงินอื่น ๆ จะมีสิทธิ์เรียกคืนที่ดินหรือจำหน่ายที่ดินเพื่อรับเงินคืนหรือชดใช้ค่าหนี้ที่ค้างชำระ การจำนองที่ดินมักถูกใช้สำหรับการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ แต่ก็สามารถใช้ในการทำธุรกิจอื่น ๆ หรือการลงทุนในที่ดินเช่นกัน

นี่คือขั้นตอนหลักในกระบวนการจำนองที่ดิน

1. เลือกผู้ให้ยืมเงิน (Lender) คุณต้องเลือกหน่วยงานการเงินหรือธนาคารที่จะให้ยืมเงินในรูปแบบของการจำนองที่ดิน คุณควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย, เงื่อนไขการชำระเงิน, และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ระหว่างผู้ให้ยืมต่าง ๆ เพื่อเลือกที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ

2. สร้างสัญญาจำนอง (Mortgage Agreement) เมื่อคุณเลือกผู้ให้ยืมเงิน คุณจะต้องทำสัญญาจำนองที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับยอดเงินที่ยืม, อัตราดอกเบี้ย, เงื่อนไขการชำระเงิน, ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (หากมี), และข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองที่ดิน

3. ตรวจสอบเครื่องหมายจำนอง (Title Search) ผู้ให้ยืมเงินจะตรวจสอบเครื่องหมายจำนองเพื่อยืนยันสิทธิ์ในที่ดินและค้ำประกันว่าไม่มีความผิดพลาดหรือหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

4. ปิดการขาย (Closing) คุณจะต้องชำระเงินด้วยเงินต้นที่ยืมมาและทำการจดทะเบียนสิทธิ์ในที่ดินในชื่อของคุณ ซึ่งกระบวนการนี้เรียกว่า “ปิดการขาย” หรือ “Closing” และมักใช้ทนายความเป็นผู้กลายเป็นบุคคลกลางในกระบวนการนี้

5. ชำระเงินดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หลังจากปิดการขายแล้ว คุณจะต้องชำระเงินดอกเบี้ยตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาจำนอง รวมถึงชำระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจรวมถึงค่าประกันภัยที่ดิน ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

6. การชำระหนี้ที่ดิน (Repayment) หลังจากปิดการขาย คุณจะต้องชำระหนี้ที่ดินตามเงื่อนไขในสัญญาจำนอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการชำระเงินเป็นงวดเป็นรายเดือน

7. การบันทึกรายการการเงิน (Financial Recordkeeping) คุณจะต้องทำการบันทึกรายการการเงินตามสัญญาจำนองที่ได้ทำไว้ เพื่อติดตามการชำระหนี้และปรับปรุงสถานะการเงินของคุณ

การจำนองที่ดินเป็นวิธีที่พึงระวังและควรวางแผนอย่างรอบคอบ เนื่องจากมีผลต่อการเงินในระยะยาวและมีความเสี่ยงหากไม่สามารถชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจำนอง การปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านทรัพย์สินเป็นสิ่งที่ดีเสมอก่อนที่คุณจะเข้าสู่กระบวนการจำนองที่ดิน

การที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สินของตนมาเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง

ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม จากการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารอยู่อาศัย โดยจำนองอาคารที่ซื้อหรือสร้างเป็นประกันการกู้ยืมนั้น ตามจำนวนเงินที่ได้จ่ายไปจริงในปีภาษี 2547 แต่ไม่เกิน 50,000 บาท ทั้งนี้ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ และวิธีการดังนี้
(1) เป็นดอกเบี้ยเงินกู้ยืม สำหรับการกู้ยืมจากผู้ประกอบกิจการในราชอาณาจักรเฉพาะที่กำหนดไว้ ได้แก่ ธนาคาร บริษัทตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์ นายจ้างซึ่งมีระเบียบเกี่ยวกับเงินกองทุนที่จัดสรรไว้เพื่อสวัสดิการแก่ลูกจ้าง บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการตามกฎหมาย ว่าด้วยบำเหน็จบำนาญข้าราชการ
(2) เป็นดอกเบี้ยเงินกู้ยืมตามสัญญากู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้ออาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด หรือเพื่อสร้างอาคารใช้อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเองหรือบนที่ดินที่ตนเองมีสิทธิครอบครอง
(3) ต้องจำนองอาคารหรือห้องชุดในอาคารชุด หรืออาคารพร้อมที่ดิน เป็นประกันการกู้ยืมเงินนั้น โดยมีระยะเวลาจำนองตามระยะเวลาการกู้ยืม
(4) จ้างซึ่งถูกนายจ้างสั่งให้ไปปฏิบัติงานของนายจ้าง ณ ต่างถิ่นเป็นประจำหรือกรณีอาคารหรือห้องชุดดังกล่าวเกิดอัคคีภัย ภัยธรรมชาติ หรือภัยอันเกิดจากเหตุอื่น ทั้งนี้ เฉพาะที่มิใช่ความผิดของผู้มีเงินได้จนไม่อาจใช้อาคารหรือห้องชุดนั้นอยู่อาศัยได้
(5) กรณีผู้มีเงินได้มีอาคารหรือห้องชุดในอาคารชุดตาม (3) เป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ขอหักลดหย่อนเกินกว่า 1 แห่ง ให้หักลดหย่อนได้ทุกแห่ง สำหรับอาคารหรือห้องชุดในอาคารชุดตาม (3)
(6) ให้หักลดหย่อนได้ตลอดปีภาษี ไม่ว่ากรณีที่จะหักลดหย่อนได้นั้นจะมีอยู่ตลอดปีภาษีหรือไม่
(7) กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันกู้ยืม ให้หักลดหย่อนได้ทุกคนโดยเฉลี่ยค่าลดหย่อนตามส่วนจำนวนผู้มีเงินได้ แต่รวมกันต้องไม่เกินจำนวนที่จ่ายจริง และไม่เกิน 50,000 บาท
(8กรณีสามีภริยาร่วมกันกู้ยืมโดยสามีหรือภริยามีเงินได้ฝ่ายเดียวให้หักลดหย่อนสำหรับผู้มีเงินได้เต็มจำนวนตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท
(9) กรณีผู้มีเงินได้ซึ่งมีสิทธิหักลดหย่อนอยู่ก่อนแล้ว ต่อมาได้สมรสกัน ให้ยังคงหักลดหย่อนได้ดังนี้
(ก) ถ้าความเป็นสามีภริยา มิได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ขอหักลดหย่อน ให้ต่างฝ่ายต่างหักลดหย่อนได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท
(ข) ถ้าความเป็นสามีภริยาได้ มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ขอหักลดหย่อน และสามีภริยายื่นรายการโดยรวมคำนวณภาษี ให้หักลดหย่อนรวมกันตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท
(ค) ถ้าความเป็นสามีภริยาได้ มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ขอหักลดหย่อน และภริยายื่นรายการโดยแยกคำนวณภาษี ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างหักลดหย่อนได้กึ่งหนึ่ของจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันไม่เกิน 50,000 บาท
(10) กรณีมีการแปลงหนี้ใหม่ด้วย

ตอบ จำนอง คือ การที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สินของตนมาเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
การจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ตามสัญญากู้ยืมเงิน หากคู่สัญญามิได้ตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้หรือไม่มีกฎหมายใดกำหนดดดอกเบี้ยโดยชัดแจ้งแล้ว ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ใช้อัตราดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี หากคู่สัญญาตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ห้ามมิให้คิดดอกเบี้ยเกินร้อยละสิบห้าต่อปี แต่ถ้ากำหนดอัตราดอกเบี้ยเกินกว่าร้อยละสิบห้าต่อปีเป็นความผิดอาญาและขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี